娘のマンション購入

娘がマンションを購入しました。有力大手二社に依頼して裏情報が入ってきました。私の見立てでは相場より１０％ほど安い感じです。売主さんは次の家を見つけているので急いでいるからです。それでも不動産業者の買取価格より10％は高く売れています。
人的にはオリンピック後のほうが良いと思うのですが、探している物件が珍しく出た時が買い時になります。本当は二年前ににモデルハウスで見たマンションが良かったのですがめちゃめちゃ高かったので見送り。

夫婦二馬力で10年で返済するようです、私は13年で返済しましたが当初は33年払いで気分的にかなりきつかった。それをリーマンショックの一番凹んでいる時に方針を変更して早期返済計画をたてました。本当は景気の良い時のほうが楽に返せたにおかしなものです。

返済したと言っても残債は短縮して1年程度残っており、その分は現金で別に保管しております。まだ人生劇場は終了しておりません、無一文になり路頭に迷うかもしれませんねえ。

金の切れ目が縁の切れ目か

売却依頼を受けている物件が契約になり手続きをしています。売却理由はリストラで給与が下がり維持できなくなったからです。

こんなときは夫婦のきずながよくわかります、ほとんどの場合はギスギスしていて主導権は奥様です。長年稼いできたご主人は見る影もなく弱弱しく余ったお金や不足分も奥様が担当。その後どうなるかは空気でわかります。

そんな私もまったくわからなかった事がありました。売却依頼を受けて1年以上でその間、月に二回以上の訪問していて夫婦も仲良さそうにみえていました。最終の決済日に後日の連絡先を聞いたときに二人が別々だったんです。

夫婦で連帯保証人、残金は奥様へ、売却までは一つも目標に向けて夫婦は協力していました。もしかしたら売却理由が不利になるから内緒にしていたのかも、実際にプラスにはなりません。金の切れ目が縁の切れ目か。

レア不動産

 需要の高い不動産は高い、需要の低いのは安い、ただし同一のものがない希少性のものであれば需要が少なくてもいい、たった一人が欲しがれば高値がつく。私がくず物件が好きなのは化けるからだ、ただし、そんな物好きがいつ現れるかわからんし、現れないかもしれないので、激安で買わんとあかんし、換金を急いでる人はそれでも売る。

それも大手の業者はアホな業者をたくさん知ってるから、そこからはええもんは買えない、準大手が狙い目になる。勿論、小さいところは尚いい。

融資や市況も影響する、今のようにジャブジャブ融資の時はアカン、締めまくってる時が稼ぎどき、そこで流動性の悪いのを激安で買うとぼろ儲け出来んやけど、どうしても今みたいな時にはしょうもないもんを買ってしまう。どうしよかなZ

住宅ローンの金利は返済中でも交渉できる

住宅金利が安くなってきたので買え買えが増えているようです、４年間延滞がなければ持ち込みは出来ます。私は４年おきに三回借り換えをしています。(三菱東京→三井住友→三菱東京)

同等額を用意しているので実質は無借金なんですが、今回も４度目の借り換えをしようと思っている時に丁度、三菱東京 UFJの住宅ローンの担当者がと話す機会があり冗談で「金利下げてくれ」と言ったら、「相談窓口に行ったら簡単に下げてくれますよ」と言われてたので早速相談しました。

専門の担当者もいるくらいで、電話で「借り換えを考えているが、金利を負けてくれないか」と言うと「借り換え先はどこですか」と聞かれてので一番安い「住信SBIネット銀行」と返事しました。二日経つと、金利の引き下げはOKになり変動0.775％になりました、住信SBIネット銀行の金利は0.497%ですが、抵当権の新たな設定費用や印紙代がかかるので三菱東京UFJ銀行のほうがメリットが12万円ほど安くなります。

電話一本なんで、住宅ローンを払っている方は是非とも挑戦してください。（不動産屋なのに知らなかったのは情けないですわZ）

売主が二股をかけていて取引が延期

 売主が二股をかけていて取引が延期、決済までは双方に解除権があるので合法です。実務では今日決済する予定なので明日から売り出すチラシ広告を入れています、設計は現地の寸歩を確認、解体業者は人夫や重機の手配、融資銀行や司法書士や仲介会社も予定している。これら全てに人のスケジュールが乱れます、取引が無くなれば準備の費用は無駄になり、あてにしていた売り上げも無くなります。


当社が関係者への他の件で連絡していなかったら建物の解体工事に明日、着工していた可能性があります。もししていたらと思うと..
会社ではEUどころの騒ぎではありませんでした。本当はEUのほうが影響力が大きいでしょうけど、それを考えるとも一つ疲れます、kこれに中国もあるし、先行きはいいことが少なそうです。

独立した者

グループ会社で競い合い仕事しているので、一番の敵はグループ会社。そのグループ会社から独立した者が更に加わった、パイの分け前が減ったのは独立された会社だ、独立した者は一番売っていたからその会社はダメージ大。

関係無いうちの会社も気分が良いわけでは無いが被害は無い。うちは無理してもパイを他に求めている、利益は少ないが外の空気は自由で良い。

狐と狸の馬鹿試合、無い仁義なき戦い、弱肉強食、今後が楽しみだ。今迄、何社か潰れていった、今日の勝者も明日はどうなるかわから無い、駒は駒、最後は玉がある者が勝ち、玉とは貯蓄、その点はうちのチームが勝っている。油断していたらうちからも独立者が出るかもしれない。

将来は少子高齢化で建売住宅のスキームは難しい、他のパイも競争が激化してる。生き残りを賭けてるのは面白い、皆んななかなかしぶといz

クレームについて

気を付けていても小さな隙間から入ってくる砂のようなクレーム。これで潰れる営業マンも多い、クレームで悩んだ時に先輩から教えてもらったコツは、ほとんどのクレームは1年経てば悩んでいない事です。実際に1年を越して悩んだ事は有りませんでした。1年を超えるクレームなら命まで取られない、辞めればいい、寿命が来たら勝ちなどがあります。

ほとんどが金で解決しまし、ない袖は振れません。悪意でやってないなら刑事事件にもなりません。年々クレーム対策費は嵩張っています。廃業した会社もありました、その場合も金さえあれば再起出来ます。

不動産はクレーム産業、そのお陰でリターンも大きい訳です。腹を据えて対応するしか有りません、頼りになるのは何時も貯蓄です儲けても使っていてはクレームの時にアウトです、資金繰りが悪くても同じです。どんな時も万一に備えキャッシュは温存していないいけませんが、それが出来ている所は殆どありません。気を付けようと思います。

因果応報、鏡がを見た

 不動産の取引に行きました。そこで過去の自分を見ているような人にあった。その人は、いきなり取引先の銀行の応接間に座るなり目の前の書類を手で斜めに払いのけました。

決済は書類に署名する回数が多いのですが、煩わしさが態度に現れていました、そして、しびれを切らして取引中に退席。

私も不動産取引を知らなかったら１５年前の４０歳頃は同じようなことをしていたでしょう。奥様とそのようなお話をしたのですが、私もそうだったのですが家の購入に反対だったから子供になったようです。

私のは場合は取引に精通している事、その取引にはいつものスタッフがいる事、時間が物凄くなかった事、強烈なストレスがった事、躁鬱状態だった事、体が小さい事、状況によってコロコロ変わる狡賢い事です。

振り返ると周りの人、特に嫁には迷惑をかけたようです。そのおかげで毎日のように今では嫁に怒鳴られていますz

計画倒産のすすめ

不動産業界はジャブジャブに銀行から金が出ている。今回のマイナス金利でさらに出るだろう。融資が緩くなると売り不動産が少なくる、仕方なく高値で買う、そして売れ残り不良債権化する、銀行は引き上げていく、売り不動産が多くなる、買い手が少ないから不動産が安くなる、不良再建が増える、銀行融資がさらに厳しくなる。

不動産が安い時は銀行が金を貸してくれない、銀行が金を貸してくる時は不動産が高い、このジレンマを解消する方法は安い時に借りれるだけ借りて銀行に返済せず、しばらくお金を持って別の名義で不動産を買う。バブル後に銀行から借りた金の一部を隠してその金を元手に大きく儲けた会社はいくつもある。

会社が倒産してもしたたかにお金を隠して、銀行に払わずに自分の金にしているのだ。会社が危なくなる前にお金を隠す、本当に危なくなるとそんな事をする余裕はない。バブルを知っている知人ふたりの会社が潰れた時は金を隠していたと思っていたが実際は全くなかった。自分なら銀行が応援してくれて絶対に倒産せずに乗り切れると思ったらしい。このふたりは物凄く頭の切れる人間だ、そんな人間でもダメだった。




開業３年目の知人は先ほどの倒産した二人をよく知っている。銀行から金を借りて口座に置いていると言うので５０００万円になったら、隠したらどうかと聞くと１億円になったら考えると言っていた。よくやる方法は収益ビルの売買契約書を偽造して実際の価格から２割ほど余計に融資を受ける、返済は家賃でトントンにする。それを繰り返して多めに借りた現金を集めて１億円にする方法だ。

もっとも、それをしている連中はその金で車を買ったり高級クラブに行ったりして散財している。実は私もこの方法を検討した事があったが勇気がなく実行できなかった。計画的にやれば確実にできると思うが、これを元手に稼ぐ人間は数少ない、隠す以上は質素な生活をしないといけないし、それが出来るくらいなら、そんな事をしなくても普通に儲かると思う。

借金取りの銀行も怖いが、税務署も怖い、それを知っているロクでもない連中も怖い、銀行に置いておけない１億円の保管も問題、強盗にあっても届け出はできない、心配はつきない、根性なしの私にはハードルが高すぎる。

クレームだらけの物件に買主がついたが

買主に、ひたすらマイナス点を列挙してお断りしました。古家長屋の販売を依頼されましたが、水道の配管は越境している、測量してない、間口は狭く切り離して立て替えするのに隣地の許可も必要でその工事も高くつく、そのくせ価格は高い。どこもかしこも問題だらけの物件です。

買主は不動産業者で新築の立て替えを検討しているらしいが、難点が多くあとで当社に何かと文句が来る可能性が高いので、担当者と同行してハッキリとその旨を伝えてお断りしました。

今後は売主にも事情を説明して販売をお断りしようと思います。この手の物件は手数料も安く手間がかかります。買い手が一般客ならクレームだらけで仕事になりません。売り上げも欲しいしがクレームは嫌です。

仲介すると何か問題があれば全て不動産業者の責任ということになるケースが多く、低価格物件は瑕疵も多いため扱いには厳重注意が必要です、出来れば危うきに近寄らずです。

追記：今日は５の日、音波歯ブラシとコーヒーを購入しました。次は1/20のウエルシアです。